Gia đình Việt bán nhà để đầu tư EB-5 phải chứng minh ba thứ: căn nhà được mua bằng tiền hợp pháp, giá bán là thật và đã nộp thuế, và đồng tiền đi thẳng từ người mua tới tài khoản dự án ở Mỹ không đứt đoạn. Theo Đạo luật Cải cách và Liêm chính EB-5 ký tháng 3/2022, mức đầu tư là 800.000 USD ở vùng ưu tiên hoặc 1.050.000 USD ở nơi khác. Khoản này lớn, nên USCIS đọc từng tờ giấy.
- Đơn đầu tư EB-5 qua trung tâm vùng hiện là mẫu I-526E.
- Thẻ xanh đầu tiên là thẻ có điều kiện hai năm; sau đó nộp I-829 để gỡ điều kiện.
- Nguồn tiền phải truy được tới gốc: tiền mua nhà ban đầu đến từ đâu, chứ không chỉ tiền bán nhà.
- Giá trên hợp đồng công chứng phải khớp số tiền thực nhận qua ngân hàng.
- Chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài đi qua ngân hàng với hồ sơ theo quy định quản lý ngoại hối hiện hành.
Ca điển hình được ghép từ nhiều hồ sơ có thật; tên, số tiền và chi tiết đã đổi.
Căn nhà ở Thảo Điền và một quyết định của cả nhà
Ông bà Quang, ngoài 50 tuổi, có một căn nhà phố ở Thảo Điền mua từ năm 2008 và một xưởng in bao bì ở Bình Tân. Con gái đang học năm hai đại học ở Boston, con trai học lớp 10. Họ quyết định bán căn nhà để đầu tư EB-5 vào một dự án trung tâm vùng ở vùng việc làm mục tiêu, để cả nhà có thẻ xanh trước khi con gái tốt nghiệp.
Câu hỏi đầu tiên của luật sư Mỹ khiến ông Quang bất ngờ: "Năm 2008 ông lấy tiền ở đâu ra để mua căn nhà đó?"
Truy ngược: căn nhà được mua bằng gì?
USCIS không chỉ hỏi tiền bán nhà, mà hỏi tài sản đã sinh ra tiền đó có hợp pháp không. Ông Quang mua nhà bằng tiền tích luỹ từ xưởng in và một khoản vay ngân hàng đã trả hết. Gia đình phải gom lại:
- Hợp đồng mua bán năm 2008, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.
- Giấy phép kinh doanh, báo cáo tài chính, tờ khai thuế của xưởng in những năm trước 2008.
- Hợp đồng vay, giấy xác nhận đã tất toán khoản vay.
- Sao kê những năm đó, nếu ngân hàng còn lưu, hoặc giấy xác nhận thay thế.
Hồ sơ năm 2008 không đủ hoàn hảo. Một phần tiền mua nhà là tiền mặt mẹ ông Quang cho, không có giấy. Luật sư đề nghị một bản cam kết tặng cho có chữ ký, kèm giấy tờ chứng minh khả năng tài chính của người tặng thời điểm đó, và giải thích trung thực trong bản tường trình nguồn tiền.
Chỗ đau nhất: giá ghi trên hợp đồng bán
Người mua muốn ghi giá thấp trên hợp đồng công chứng để giảm thuế; gia đình suýt đồng ý. Đây là thói quen phổ biến ở Việt Nam và là cái bẫy kinh điển trong hồ sơ EB-5. Nếu hợp đồng ghi một con số mà tài khoản nhận về con số lớn hơn nhiều, phần chênh không có giấy tờ hợp pháp, và thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá hợp đồng cũng cho thấy khai thấp. Viên chức sẽ hỏi phần chênh đó từ đâu ra.
Gia đình chọn ghi đúng giá, chịu nộp thuế đầy đủ, và yêu cầu người mua chuyển khoản toàn bộ qua ngân hàng vào tài khoản đứng tên ông bà Quang. Mất thêm một khoản thuế, đổi lại một dòng tiền sạch.
Đường đi của tiền từ Thủ Đức tới dự án
| Bước | Việc | Giấy tờ chứng minh |
|---|---|---|
| 1 | Người mua chuyển tiền vào tài khoản người bán | Hợp đồng công chứng, sao kê có nội dung chuyển khoản |
| 2 | Nộp thuế thu nhập cá nhân, đăng ký sang tên | Tờ khai, biên lai thuế, hồ sơ sang tên |
| 3 | Đổi sang ngoại tệ và chuyển ra nước ngoài | Hồ sơ ngân hàng theo quy định ngoại hối, chứng từ chuyển tiền |
| 4 | Tiền vào tài khoản ký quỹ hoặc tài khoản dự án ở Mỹ | Xác nhận nhận tiền của dự án, sao kê đầu nhận |
| 5 | Nộp I-526E | Bản tường trình nguồn tiền nối các bước trên |
Nếu tiền đi vòng qua tài khoản người thân hay qua một công ty trung gian, mỗi vòng thêm một mắt xích phải giải thích.
Một chi tiết nhỏ nhưng tốn thời gian: tỷ giá. Tiền bán nhà tính bằng đồng Việt, khoản đầu tư tính bằng đô la Mỹ, chi phí quản lý dự án tính riêng. Gia đình Quang lập một bảng quy đổi theo đúng ngày giao dịch, có chứng từ của ngân hàng, để con số trên mọi tờ giấy cộng lại khớp nhau. Phần dư sau khi đầu tư được giữ trong tài khoản riêng, dùng cho học phí của con gái ở Boston và chi phí sinh hoạt năm đầu khi cả nhà sang Mỹ, cũng có sao kê rõ ràng.
Yêu cầu bổ sung và cách trả lời
Hơn một năm sau, USCIS gửi yêu cầu bổ sung về khoản tiền mặt mẹ ông Quang cho năm 2008. Gia đình trả lời bằng giấy tờ về nguồn thu nhập của bà thời đó, giấy chứng nhận quyền sở hữu căn nhà bà đã bán trước đó, và lời khai của các thành viên trong gia đình. Hồ sơ được chấp thuận. Bài học: chỗ yếu nhất của câu chuyện tiền sẽ là chỗ được hỏi, nên hãy chuẩn bị cho nó trước.
Bảng quyết định cho người bán nhà đi EB-5
| Nếu… | Thì… |
|---|---|
| Nhà mua lâu năm, giấy tờ gốc thất lạc | Xin trích lục hồ sơ địa chính, sao kê cũ trước khi bán |
| Người mua đề nghị ghi giá thấp | Từ chối; giá phải đúng và tiền phải qua ngân hàng |
| Nhà đứng tên chung vợ chồng hoặc nhiều người | Chứng minh phần của nhà đầu tư, hoặc giấy tặng cho giữa các đồng sở hữu |
| Nhà đang thế chấp | Tất toán và lưu giấy giải chấp trước khi bán |
| Một phần tiền mua nhà là tiền được cho | Chuẩn bị chứng minh nguồn của người cho, không chỉ giấy cho tặng |
Cách dựng bộ sao kê và tường trình xem thêm chuyên mục Chứng minh tài chính; trả lời thư hỏi của cơ quan di trú có ở Yêu cầu bổ sung.
Đang tính bán tài sản để đầu tư định cư?
Trước khi ký hợp đồng bán, Viking Global Group – Quốc Tịch Toàn Cầu (quoctich.com) có thể rà nguồn gốc tài sản, cách ghi giá, đường chuyển tiền và so sánh EB-5 với các chương trình đầu tư cư trú khác hợp với số vốn của gia đình bạn.
Hotline/Zalo: +849.219.219.88 · Email: [email protected]
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà để đầu tư EB-5 cần chứng minh những gì?
Nguồn gốc hợp pháp của căn nhà, giá bán thật đã nộp thuế, và đường đi của tiền qua ngân hàng tới dự án ở Mỹ. USCIS có thể hỏi cả tiền mua nhà ban đầu đến từ đâu.
Mức đầu tư EB-5 hiện nay là bao nhiêu?
Theo luật năm 2022, 800.000 USD cho vùng việc làm mục tiêu hoặc dự án hạ tầng, 1.050.000 USD cho nơi khác. Luật có cơ chế điều chỉnh theo thời gian, nên kiểm lại khi nộp.
Ghi giá thấp trên hợp đồng bán nhà có ảnh hưởng hồ sơ EB-5 không?
Có. Phần chênh giữa giá hợp đồng và tiền thực nhận không có giấy tờ hợp pháp, dễ bị yêu cầu bổ sung hoặc từ chối phần nguồn tiền đó.
Tiền được bố mẹ cho có dùng đầu tư EB-5 được không?
Được, nếu có giấy tặng cho và chứng minh được nguồn hợp pháp của người cho. USCIS xét nguồn tiền tới tận gốc chứ không dừng ở giấy tặng cho.
